[서울파이낸스 나민수 기자] 정부는 19일 청약조정지역에 대한 대출과 재건축 조합원 분양 규제 강화를 주 내용으로 하는 '6·19 부동산대책'을 발표했다.

주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)는 10%포인트씩 낮아지고 서울 전역에서 분양권 전매가 금지되는 한편, 경기 광명, 부산 진구·기장군이 청약조정지역으로 신규 편입됐다.

정부는 이번 조치에도 불구하고 향후 부동산시장 과열이 지속될 경우 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획이라고 밝혔다.

정부 입장을 반영해 '6·19 부동산대책'의 주요 내용을 Q&A 형태로 풀어봤다.

▲청약조정지역의 선정 기준은 무엇인가.

=주택가격, 청약경쟁률 등 정량지표를 충족하는 지역 중에서도 지역 경제여건과 주택정비사업, 공공택지 개발 등을 고려해 과열 우려가 높은 지역을 선정한다.

정량지표는 구체적으로 집값 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약 경쟁률이 5대 1을 초과하거나(국민주택 규모 이하는 10대1) 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 상태다.

이번에 신규 지정된 광명시와 부산 진구·기장군이 이와 같은 기준을 충족했다. 최근 3주간 아파트가격 평균 상승률은 조정 대상지역 평균이 0.15%인 데 비해 광명은 0.21%, 부산 기장은 0.19%, 부산진은 0.19%로 높았다.

부산 기장은 일광신도시 등 부산에서 드문 공공택지가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려때문에 공공택지도 조정대상지역으로 포함됐다.부산진은 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67대 1 수준으로 과열 우려가 큰 지역이다.

▲투기과열지구를 지정하지 않은 이유는.

=하반기 미국 기준금리 추가 인상이 예고된 데다 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 있어 이번 대책에서는 제외됐다. 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적 선별적인 조처를 하고 이에 따른 효과와 향후 시장 상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것이다. 향후 시장 과열이 계속되면 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획이다.

▲맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인가. 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인가.

=서울 강남4구 외 지역에 대해 강화된 전매제한 규제는 오늘 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안이 시행된 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다.

▲청약조정지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있는 경우는.

=우선 조합 관리처분계획에 이 같은 예외조항이 반영돼야 혜택을 받을 수 있다. 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. 이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 예를 들어 기존에 84㎡짜리 주택 2채(168㎡)를 소유한 조합원은 59㎡와 109㎡를 분양받을 수 있다.

▲재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은.

=도시 및 주거환경 정비법을 개정해야 한다. 이달 중 법 개정안을 발의해 9~10월 시행할 예정이다. 시행일 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다. 사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 분양을 시행하는 점을 고려해 이미 사업시행인가를 신청한 조합은 종전 규정을 적용키로 했다.

▲LTV·DTI 규제강화의 특징과 기대효과는.

=은행권뿐만 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제가 강화돼 풍선효과를 방지할 수 있게 됐다. 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대함으로써 대출금 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성을 유지할 수 있게 됐다.

조정대상지역은 높은 청약경쟁률이 이어지고 있고 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 큰 곳이다. 집단대출인 잔금대출에 대해서도 DTI 규제가 도입됨에 따라 앞서 올해 1월 시행된 여신심사가이드라인과 함께 상환능력에 맞게 대출하고 처음부터 나눠 갚는 여신심사 체계가 완비됐다.

▲주택 실수요자의 자금 경색으로 이어지지 않나.

=조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되, 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다. 서민 무주택자에 대해서는 조정대상지역 주택담보 대출에 강화된 LTV·DTI 규제 비율을 적용하지 않기로 했고, 잔금대출에 대한 DTI 규제는 적용하되 비율을 10% 포인트 상향한 60%를 적용하기로 했다.

▲그동안 냉·온탕식 규제변경은 하지 않는다는 입장이었는데, 입장을 선회한 것인가.

=이번 LTV·DTI 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로, 기존 정책기조를 바꾼 것이 아니다. 금융업권별로 차등 적용되던 규제비율을 동일한 수준으로 조정해 규제차익을 해소하는 정책기조는 유지하는 한편, 수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정했다.

▲조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 이유 및 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닌가.

=조정대상지역내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출 리스크 관리를 강화하기 위한 조치로 조정대상지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 크다.

"갚을 수 있는 범위 내에서 빌리고, 처음부터 나누어 갚도록"하는 여신심사 선진화의 일관된 기조하에 실수요자의 과도한 상환부담을 사전에 방지할 필요가 있다. 다만, 과열지역에 대한 선별적 대응이라는 정책목표를 감안해 조정대상지역 집단대출에 대해서만 DTI를 적용하기로 했다.

서민층 무주택 세대에 대해서는 DTI 10%p 상향적용(60%) 및 정책모기지 공급을 통해 자금애로 발생을 최소화할 계획이다.

▲조정 대상지역은 언제 제외되나.

=시장상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다.