"직접적 대책 빠져 동일한 규제 환경…자금력 면에서 불리"
[서울파이낸스 나민수 기자] 정부가 부동산 시장 과열을 막기 위해 서울 전역을 표적으로 삼은 '6.19 부동산 대책'을 발표하면서 대책 주요 타깃인 강남권보다는 비강남권의 타격이 클 것이라는 관측이 제기되고 있다.
재건축 조합원 주택 공급 가구 수를 제한한 것 이외에 강남권을 겨냥한 직접적인 대책이 없어 결국 강남권과 비강남권은 동일한 규제 환경에 놓이게 되기 때문이라는 지적이다.
정부가 19일 발표한 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'에 따르면 서울 전역에서 공급되는 신규분양 아파트의 분양권 전매를 소유권 이전 등기 시까지로 제한했다.
그동안 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)에서만 이 같은 규제를 적용했을 뿐 나머지 자치구에서는 분양 계약 후 1년6개월이면 거래가 가능했다. 하지만 이번 규제로 강남4구와 같이 입주시까지 거래를 할 수 없게 됐다.
부동산114에 따르면 6.19 대책에 따라 전매제한 대상이 되는 서울·경기 지역 분양권(총 4만2091가구) 중 84.7%에 해당하는 3만5640가구가 서울 비강남권과 경기 지역에 속한다. 현재 전매 제한이 적용되고 있는 강남4구의 경우 15.3%(6451가구)에 불과하다.
조정지역을 상대로 강화한 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 역시 자금력이 충분한 강남 지역 투자자들에게는 큰 영향이 없을 것으로 보인다. 서울 아파트 중위가격이 6억원을 넘어선 것을 고려하면 이번 LTV 10% 강화로 대출한도가 6000만원이나 줄어드는 만큼 비강남권과 경기도권 주택 수요자들의 부담이 커질 것으로 보인다.
강남권을 겨냥한 재건축 조합원 주택 공급 가구 수 제한도 그렇게 큰 영향은 미치지 못할 것으로 예상된다. 대책에 따라 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 수가 3채에서 1채로 줄어들어 재건축 예정 주택을 여러 채 구입해 놓은 투자자의 경우 주택 일부를 처분해야 한다.
하지만 분양받는 주택 한 채의 규모가 60㎡ 이내이면 한 채 더 분양받을 수 있도록 예외규정을 둔만큼 이 조항을 활용하기 위한 다양한 편법들이 등장할 가능성이 크다. 2가구 보유자들이 1가구는 전용 60㎡ 이하를 선택해서 총 2가구를 분양받거나, 큰 조합원 지분을 전용 60㎡을 포함한 2개의 주택으로 나눠 받는 '1+1' 방식 등이다. 만 20세 이상의 자녀를 세대 분리 등으로 통해 분양받는 가구 수를 최대한 늘리는 편법도 나타날 수 있다.
강남 재건축단지 가격 상승 요인이 됐던 재건축초과이익환수제 유예 조치의 경우 예정대로 내년 초 끝나지만 강남권 수요는 여전히 견고한데다 입주물량 부족으로 가격 상승세는 어느 정도 유지될 것으로 전망된다.
때문에 정부도 대책을 발표하며 강남4구를 겨냥해 '구두 경고' 메시지를 던졌다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 "내부적으로 투기과열지구 지정에 대한 기준을 마련하고 있다"며 "현 수준이 지속되면 투기과열지구 지정 가능성이 높아질 것"이라고 말했다.
업계에서는 오는 8월 예정된 가계부채 종합관리방안에서 강남 시장을 잡을 수 있는 추가 대책이 나올 것으로 전망하고 있다. 이번 대책은 문재인 정부 출범 40일 만에 나온 것으로 과열된 시장의 열기를 잠시 끄는 '예고편'에 불과하다는 것이다. 가계부채 종합관리방안에서 새로운 DTI와 총부채원리금상환액비율(DSR) 로드맵 등이 나올 예정이다.
업계 관계자는 "이번 대책이 시장에 대해 대폭 변화를 준 것이 아닌 만큼 서울 강남권과 부산 등의 과열은 다소 잡을 수 있겠지만 가격 상승 등을 잡기엔 다소 부족한 것은 사실"이라며 "8월 정부가 발표할 가계부채 종합관리방안에서 추가 대책이 나올 가능성도 있어 하반기 주택시장은 관망세가 이어질 것으로 보인다"고 말했다.
